Предпроектный этап
Основная цель предпроектного этапа: получение исходно-разрешительной документации, результатов инженерных изысканий и других исходных документов, необходимых для начала проектирования.
Исходно-разрешительная документация (ИРД)
Строительство, реконструкция или капитальный ремонт любого здания (сооружения, сети инженерно-технического обеспечения) начинается с подготовки и получения исходно-разрешительной документации – ИРД.
Перечень ИРД регламентируется Градостроительным Кодексом РФ, однако, в связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки, и полный состав исходно-разрешительной документации не существует.
Поэтому в каждом конкретном случае следует уточнять порядок получения ИРД в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования и Градостроительного регламента.
 Исходно-разрешительная документация — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу Застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах юридическому лицу.Минимальный перечень ИРД, необходимый для проектирования: 1. Правоустанавливающая документация на земельный участок с видом разрешенного использования земельного участка либо документация на изменение вида разрешенного использования земельного участка (Постановление, Распоряжение, Кадастровый паспорт) 2. Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения (Договор) 3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) |
Получением ИРД, как правило, занимается Застройщик – собственник земельного участка, который зачастую имеет слабое представление о градостроительстве и строительном производстве. Поэтому Застройщик имеет право передавать вопросы подготовки и организации строительства другому физическому или юридическому лицу, действующему на профессиональной основе — Техническому заказчику.
Следующий вопрос, как правило, вызывающий затруднение у Застройщика — определение величины потребления коммунальных ресурсов своего будущего объекта. Величина этих нагрузок потребуется при запросе Технических условий (ТУ) на присоединение к сетям инженерного обеспечения. Особую сложность при этом составляет прогнозирование электрических нагрузок зданий производственного и общественного назначения, выбор величины напряжения питания объекта, определение категории надежности электроснабжения — параметров, непосредственно влияющих на стоимость технологического присоединения к электрическим сетям.
Учитывая, что на данном этапе закладываются не только инвестиционные затраты Застройщика на подключение к инженерным сетям, но и последующие эксплуатационные затраты, не следует пренебрегать услугами специалистов для выбора оптимального варианта подключения.
Как уже отмечалось, капитальное строительство электроустановок (ЭУ) поднадзорно разным ведомствам, поэтому порядок выдачи ТУ и подключение здесь регламентируются отдельным документом: Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии…, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861 в ред. от 21.11.2013.
Инженерные изыскания
Существенной частью предпроектной подготовки являются инженерные изыскания для строительства. О важности этих работ можно судить уже по тому, что большая их часть разрешена лишь лицам, имеющим свидетельство СРО на выполнение работ в соответствии с ранее упомянутым Перечнем видов работ. Инженерными изысканиями занимаются, как правило, специализированные организации либо изыскательские отделы крупных проектных организаций.
Основные виды изысканий — это инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания. В отдельных случаях для выполнения проекта могут потребоваться специальные изыскания: гидрометеорологические, экологические, изыскания подземных источников водоснабжения. Для их выполнения привлекаются специализированные организации.
Основным нормативным документом регламентирующим работы по проведению инженерных изысканий является Свод правил СП47.13330.2012 (СНиП 11-02-96) Инженерные изыскания для строительства.
Результаты инженерных изысканий оформляются в виде Технических отчетов для подготовки проектной документации.
Недооценка Застройщиком (Техническим заказчиком) важности инженерных изысканий на предпроектном этапе зачастую приводит к техническим ошибкам при принятии проектных решений, что чревато большими финансовыми издержками на последующих этапах строительного инвестиционного цикла.
Техническое задание на проектирование (ТЗ)
В строительных нормативных документах не существует официально утвержденного термина для этого документа.
В гражданском законодательстве он именуется заданием на проектирование. Здесь и далее используется термин — Техническое задание на проектирование (ТЗ), который по нашему мнению более полно отражает его суть.
В связи с отменой ранее действовавших СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (Постановление Госстроя РФ от 17.02.2003 № 18) порядок подготовки и состав ТЗ на разработку проектной документации не регламентируется. Разработка ТЗ отнесена к гражданской юрисдикции — задание на проектирование, как правило, включается в качестве приложения в договор на выполнение проектных работ.
Таким образом ТЗ входит в число основных исходных организационно-технических документов, необходимых для начала разработки проекта и подготавливаемых на предпроектном этапе Застройщиком (Техническим заказчиком).
По сложившейся практике в подготовке ТЗ непосредственное участие принимает Проектировщик (Проектная организация), что позволяет ускорить предпроектную подготовку, избежать впоследствии недоразумений по отсутствию исходных материалов для проектирования, выполняемым объемам проектных работ и ожидаемым конечным результатам проектирования.
В общем виде ТЗ, как правило, включает в себя следующие положения:
Естественно, что ТЗ для проектирования инженерного оборудования, сооружений и инженерных сетей будет иметь иное содержание.
Здесь важно отметить следующее. Идеи и пожелания Заказчика, чаще всего неспециалиста, не всегда бывают технически грамотными и исчерпывающими. Если перевести их на язык строительной отрасли, сформулировать задачу максимально грамотно и всеобъемлюще, обосновать способы её решения — на выходе будет получен документ (ТЗ), который позволит в кратчайшие сроки разработчику выполнить и сдать проектную документацию, а Заказчику произвести проверку на соответствие заложенным в ТЗ требованиям и принять выполненную работу.
И еще один момент. Заключение договоров на выполнение строительных, проектных и изыскательских работ, как уже указывалось выше, регулируется гражданским законодательством (Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 37).
При заключении договора подряда на выполнение проектных работ не будет лишним для обеих сторон использование положения пункта 2 Статьи 743:
«Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.»
